문 저희 아버지는 1960년경 땅을 매입하여 집을 짓고 텃밭을 꾸려 살아오고 계셨는데 얼마 전 아버지 집 옆의 공터의 소유자 甲이 측량을 하다가 저희 아버지가 텃밭으로 사용하고 있던 땅이 甲의 소유인 사실을 알게 되었습니다.
공터의 등기부를 확인해보니 그 땅의 소유자는 82년과 88년에 각 소유자가 바뀐 뒤 甲명의로 88년 9월경에 소유권이전등기가 되어 있었습니다.
문제된 텃밭은 집안에 있어 甲에게 땅을 돌려주려면 담도 모두 헐어야 하는 상황입니다. 이 경우 저희 아버지는 이 땅을 甲에게 돌려주어야 하나요?
답 『민법 241조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.』고 규정하여 부동산의 취득시효를 인정하고 있습니다. 사안과 같이 20년간 소유의 의사를 가지고 평온하게 부동산을 점유한 경우 점유개시일로부터 20년이 지난 시점의 부동산의 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있게 됩니다.
그러나 점유개시일로부터 20년이 지나 소유권이전등기청구권을 가진 상태에서 그 부동산의 소유자가 바뀌게 되면 채권만 가진 점유자는 새로운 소유자에게 소유권 이전등기를 청구할 수가 없습니다. 이러한 이유 때문에 점유자는 취득시효의 기산점이 되는 점유개시일을 마음대로 정할 수가 없습니다.
그러나 대법원은 공부상의 소유자만이 변경되고 점유자의 점유에 대하여 변화가 전혀 없는 경우 오랜 기간 계속된 점유자의 점유를 보호하려는 취득시효의 취지를 감안하여 이를 완화하고 있습니다.
즉, “부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다.”고 한 것입니다.
이 경우 새로이 2차의 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 취득시효의 완성을 주장할 수 있습니다.(대법원 2009.7.16. 선고 2007다15172,15189 전원합의체 판결)
따라서 사안의 경우 상담자의 아버지가 60년에 점유를 시작하였으므로 20년 이후인 80년에 점유취득시효가 완성되었으나, 그 이후인 82년에 소유자가 변경되어 점유 취득시효를 주장할 수 없는 것이 원칙이나, 새로운 판례의 입장으로 볼 때 소유자가 변동된 82년을 기산점으로 하여 새로이 20년을 기산하여 보면 2002년에 점유 취득시효가 완성되고 그렇다면 2002년 당시 소유자인 현 소유자 甲에게 점유취득시효의 완성을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
그러나 점유취득시효는 채권이므로 반드시 소유권이전등기청구권을 행사하여 소유권 등기를 완료하셔야 그 부동산에 대한 소유권을 취득하실 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
