양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 양도차익을 갖고 세금을 계산한다.
오랫동안 보유하던 부동산을 양도할 경우, 양도가액에 비해 취득가액이 너무 낮아 세금의 부담이 커지게 된다.
더군다나, 부동산 취득 시 다운계약서를 작성하였다면 취득가액이 더 적어져 세금의 부담이 그 만큼 더 많아지게 된다.
취득가액은 실제거래가액이 원칙이지만, 매매계약서의 분실 등으로 실제거래가액의 확인이 안될 경우에는 양도가액에 공시지가를 적용하여 환산한 금액을 취득가액으로 한다.
공시지가의 경우에도 현재는 시가의 90%정도까지 근접해 있으나 예전에는 50%도 안되는 경우가 많아 이렇게 공시지가를 적용한 환산취득가액도 금액이 적어 세부담이 크게 된다.
따라서, 어느정도 규모있는 부동산을 보유하고 있을 경우 처분할 계획에 있으나 세금의 부담이 과중하여 처분을 못하는 경우가 종종 있을 수 있다.
이런 때, 다른 세목과 연계하여 세금을 절세하는 방안이 필요할 것이다.
예를 들어, 부부간에는 6억원까지 증여세가 과세되지 않으므로, 해당 부동산을 배우자에게 증여 처리한다면 추후 해당부동산을 양도할 경우 취득가액은 증여시점의 시가가 되므로 증여하지 않은 당초의 취득가액 보다 훨씬 금액이 커서 세금부담을 줄일 수 있게 된다.
이 때, 공시지가가 실제 시가에 비하여 턱없이 낮다면 인근에 매매사례가 있는지 찾아보고 없다면 감정평가법인 2곳에 감정평가를 의뢰하여 그 감정액의 평균액으로 증여세를 신고할 수도 있을 것이다.
주의할 점은, 부부간에 증여한 부동산을 5년 이내에 양도하게되면 배우자이월과세를 적용하여 증여자가 당초 취득한 가액을 취득가액으로 계산하게 되므로, 증여 후 5년이 경과한 다음에 양도하여야 한다.
실례로 10년전 취득가액 1억원, 현재시가 4억원, 5년 후 시가 5억원인 부동산을 보유했을 경우, 5년 후 양도하게 되면 부담할 세액이 대략 9천만원이지만, 이를 부부간에 증여하고 5년 후에 양도한다면 부담할 세금이 1천만원 정도로, 증여로 인한 취득세 등 비용 약 2천만원을 제하더라도 6천만원 정도를 절세할 수 있다.
양도대상이 비사업용토지이거나 다주택 중과대상일 경우에는 장기보유특별공제가 되지 않으므로 절세효과는 1억원 이상이 된다.
세법은 여러 세목(양도소득세, 상속세, 증여세 등)에 정통해야 적절한 절세대책을 마련할 수 있다.
상속이나 증여받은 재산도 통상은 공시지가로 평가하게 되므로 이를 양도 시 취득가액이 적어 세금의 부담이 큰 경우가 많다.
이럴 때에도 상속세 과세미달 수준으로 재산을 감정하는 등 적절한 조치를 한다면 추후 양도 시 세금을 많이 줄일 수 있을 것이다.
만일 보유한 재산의 가치가 크다면 한번쯤 절세에 대하여 진지하게 고민해 보는 것은 어떨까?
